Ekonominin lokomotif sektörlerinden biri olan ve yarattığı katma değer ile çoğu sektörü ayakta tutan inşaat sektöründe arsa sayısının azlığı ve buna bağlı olarak da arsa maliyetlerinin yüksekliği müteahhit firmaları arsa karşılığı inşaat veya son dönemlerde hasılat paylaşımı şeklinde yapılar üretmeye sevk etmiştir.
Arsa karşılığı yapılan yapılarda müteahhit firma arsa sahibine arsaya karşılık olarak, inşaattan, anlaştıkları sayıda daire ve işyeri vermekte ve arsa sahibi de arsa üzerindeki hakkının bir kısmını müteahhide devretmektedir. Hasılat paylaşımı usulü ile anlaşılan yapılarda ise müteahhit arsa sahibine binanın satışından elde ettiği gelirden, düzenlenen sözleşmede belirtilen oranda pay vermektedir.
Gerek arsa karşılığı inşaat olsun gerek hasılat paylaşımı şeklinde inşaat olsun birçok vergi kanununu ilgilendiren yükümlülükler bulunmaktadır.
Bu yazımızda arsa karşılığı inşaat işlerinde tarafların katma değer vergisi yönünden yükümlülükleri ele alınacaktır.
NET ALAN
3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununda inşaat işleri ile ilgili karşılıklı vergi ödevlerine geçmeden önce danıştayın, inşaat işlerinde Katma Değer Vergisi oranının belirlenmesinde esas alınan net alan ifadesi ile ilgili almış olduğu ve genel olarak büyük bir sorunun çözümüne yönelik verdiği kararı burada zikretmekte fayda olacağı kanaatindeyiz.
Danıştay 4. Dairesi’nin 02.03.2017 tarih ve E. 2014/4835 K. 2017/2170 no.lu esastan kararına göre konutların net alan hesabı artık Planlı Tip İmar Yönetmeliği’ne göre yapılacaktır. Bu karara göre 01.05.2014’ten sonra teslim edilen veya edilecek konutlarda açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekânlar 150 metrekarelik net alan hesabına dahil edilmeyecektir.
Danıştay 4. Dairesi inşaat sektöründeki konutlara uygulanacak KDV oranının tespitinden, KDV iadesine kadar pek çok konudaki sıkıntılara çözüm olacak bu karar ile 3 yıldır süren net alanın neye göre hesaplanacağı konusunu çözüme kavuşturulmuştur. Danıştay, daha önce net alan hesabı ile ilgili KDV Genel Uygulama Tebliği’nin ilgili bölümünü bu kez esastan iptal etmiştir. Buna göre net alan hesabı KDV Uygulama Tebliği’ne göre değil, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne göre yapılacaktır. İnşaat yapımında KDV Uygulama Genel Tebliği’nin yürürlüğe girdiği 01.05.2014 tarihinden sonra teslim edilen veya edilecek olan konutlarda; açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekânlar 150 metrekarelik net alan hesabına dahil edilmeyecektir.
Danıştay 4. Dairesi’nin 10.12.2014 tarih ve E. 2014/4835 kararı ile konutlarda 150 m² net alanın hesabı konusunda inşaat sektörünün talebini haklı bulmuş ve KDV Genel Uygulama Tebliği’nin ilgili bölümünün yürütülmesini durdurmuştur. 02.03.2017 tarihli esas kararı ile KDV Genel Uygulama Tebliği ilgili bölümünü iptal etmiştir. Bu karar ile konutların net alan hesabı artık Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yayınlamış olduğu Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne göre yapılacaktır. Bu uygulama ile inşaat sektöründe yaşanan sıkıntılar giderilmiş olup, KDV oranı ve KDV iadesi ile ilgili sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere düzenlenmiş alanların yapımında yüklenilen KDV iadesi konusunda yaşanan sıkıntılar giderilmiş oldu.
Danıştay 4. Dairesi’nin 02.03.2017 tarih ve E.2014/4835, K.2017/2170 Kararı’nda; “08.09.2013 tarih ve 28759 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 8. maddesi ile eklenen bendi ile “Sosyal mekanlar: Yapı ve tesislerde kullanıcıların, çalışanların veya müşterilerin yapı ve tesisin genel kullanımı dışında günlük sosyal ihtiyaçlarının karşılandığı mekanlardır. Alışveriş merkezi ve benzeri ticari kullanımlı binalarda, işhanı, büro, yönetim binası gibi umumi ve resmi binalarda, fabrika ve benzeri sanayi tesislerinde, düğün salonu, lokanta, gazino, sinema, tiyatro, müze, kütüphane ve kongre merkezi, yurt binaları, spor tesisleri gibi sosyal ve kültürel yapı ve tesislerde, eğitim yapılarında, hastane ve benzeri sağlık tesislerinde, havaalanı, liman, terminal, tren garı, metro istasyonu gibi ulaşım yapı ve tesislerinde, oteller ve benzeri turizm tesislerinde, kullanıcıların, çalışanların veya müşterilerin ihtiyaçlarının karşılanması amacıyla mescit, bebek emzirme yeri, çocuk bakım ve oyun alanı, yetmiş beşten fazla bağımsız bölümü bulunan konut parsellerinde mescit ve çocuk oyun alanı, milli park, tabiat parkı, bölge parkı, mesire alanı, piknik alanı, açık spor alanları gibi yerlerde ise mescit, bebek emzirme yeri ve umumi hela için gerekli mekan ayrılır. Bu mekanların tamamlayıcısı olan; abdest alma mekanları ile diğer gerekli mekanların, kolay ve erişilebilir bir yerde bu mekanlarla birlikte yer alması zorunludur.” düzenlemesi getirilmiştir. Bu düzenlemede de yetmiş beşten fazla bağımsız bölümü bulunan konut parsellerinde mescit ve çocuk oyun alanı gibi günlük sosyal ihtiyaçların karşılandığı sosyal mekanlara yer ayrılmasının gerekli olduğu açıklanmıştır.
Yukarıda yer alan Kanun’un 29/2. maddesinde, 28. madde uyarınca Bakanlar Kurulu tarafından vergi nispeti indirilen teslim ve hizmetlerle ilgili olup teslim ve hizmetin gerçekleştiği vergilendirme döneminde indirilemeyen ve tutarı Bakanlar Kurulunca tespit edilecek sınırı aşan verginin mahsuben ödeneceği öngörülmüştür. “Örnek 2” kısmında sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere sayılan çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı gibi alanlar Anayasa’nın 2. maddesinde devletin niteliklerinden biri olarak ifade edilen sosyal hukuk devleti ilkesi gereği sosyal ihtiyaçlardandır. Ancak “Örnek 2” kısmında son sayılan “alışveriş merkezi” alanı anılan Yasanın öngördüğü anlamda indirimli orana tabi teslimlerle ilgili iade edilecek katma değer vergisinin söz konusu teslim kapsamında değerlendirmek mümkün değildir.
Açıklanan nedenlerle, davanın, 26.04.2014 tarih ve 28983 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği’nin III. Matrah, Nispet ve Oran başlıklı bölümünün B. Oran alt bölümünde yer verilen 2. İndirimli Orana Tabi Bazı Mal ve Hizmetlere İlişkin Açıklamalar başlıklı düzenlemenin “2.1.3.Net alan” başlıklı kısmının iptaline oybirliğiyle, 3. İndirimli Orana Tabi İşlemlerde İade Uygulaması başlıklı düzenlemenin3.1.3 İade Hesabına Dahil Edilebilecek Yüklenilen katma değer vergisi bölümünde “3.1.3.1 Genel Olarak” alt başlığı ile yapılan düzenlemede yer alan “Örnek 2” düzenlemesinin konutların ortak kullanımına ait olan sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere düzenlenmiş çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı kısmının iptaline oyçokluğuyla, yine bu kısımda sayılan “alışveriş merkezi” alanı kısmı yönünden reddine oybirliğiyle karar vermiştir.”
Yukarıdaki kararda görüleceği üzere Danıştay kararına göre sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere düzenlenmiş çocuk parkı, bahçe düzenlemesi havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı gibi alanlara ilişkin konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar nedeniyle yüklenilen KDV’lerin iade edilebileceği hükmünü vermiştir.
Danıştay kararı incelendiğinde sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere sayılan çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı gibi alanların Anayasa’nın 2. maddesinde devletin sosyal hukuk ilkesi gereği sosyal ihtiyaçların ortak kullanımından oluştuğuna karar vermiştir. Ortak alanlara ilişkin harcamalar nedeniyle indirim yoluyla giderilemeyen yüklenilen KDV’nin de iade edilmesi gerektiğini belirtmiştir. KDV Genel Uygulama Tebliği’nde yer alan aksi yöndeki düzenlemenin iptaline karar vermiştir. Böylece artık, binaların sosyal donatılarının KDV’sinin de iadesine hükmedilmiştir.
MÜKELLEFİYET-VERGİYİ DOĞURAN OLAY
Arsa karşılığı veya hasılat paylaşımlı işlerde Katma Değer Vergisi yükümlülüğü 30 Seri no lu Katma Değer Vergi uygulama tebliğinde ve daha sonra aynı maddelerle 01.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren KDV Genel Uygulama Tebliğinde değişikliğe uğramadan aynı şekilde uygulanmaya devam etmektedir.
Katma Değer Vergisi Uygulama Genel Tebliğine göre kat karşılığı inşaat işlerinde ve hasılat paylaşımlı inşaat işlerinde trampa esası benimsenmiştir. Buna göre kat kat karşılığı inşaat işlerinde iki ayrı teslim söz konusudur. Arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi ve müteahhit tarafından arsa sahibine bağımsız bölüm teslimidir. Uygulamada usul olarak birbirinden farklı olsalar da gelir idaresi hasılat paylaşımlı işlerinin de 60 seri no lu KDV sirkülerinde açıklandığı üzere arsa karşılığı inşaat muamelesi göreceğini belirtilmiştir. Söz konusu sirkülerdeki açıklama şu şekildedir:
1.8.2. Uygulamada “hasılat paylaşımı”, “gelir paylaşımı” vb. şekillerde düzenlenen sözleşmeler uyarınca yapılan işlerde, inşa edilen bağımsız birimler yerine bunların hasılatı paylaşılmakta olup, bu tür sözleşmeler gereğince yapılan işlerin de 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliğinde düzenlenen “arsa karşılığı inşaat” olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.
7104 sayılı Kanunla Katma Değer Vergisi Kanunu’nun (KDVK) 2’nci maddesinin 5’inci fıkrasına şu hüküm eklenmiştir; “Bu kanunun uygulanmasında arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılmış sayılır.” Bu düzenlemeyle birlikte arsa karşılığı inşaat işlerinin hukuki niteliğinin trampa olduğu kanunda açıkça düzenlenmiş bulunmaktadır. Pek çok ihtilafı gidermesi oldukça faydalı bir düzenleme olduğu ve verginin kanuniliği ilkesi bakımından taşıdığı isabet tartışmasızdır. Ancak düzenlemeye hasılat paylaşımı inşaat işleri açısından bakıldığında, ortaya bazı sorunlar çıkmaktadır. Kat karşılığı inşaat işlerinde müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılmakla birlikte bu husus hasılat paylaşımı inşaat işleri için geçerli değildir. Daha açık bir ifadeyle hasılat paylaşımı inşaat işlerinde müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılmamaktadır. Konu hakkında fazlaca tartışmaya girmeksizin bu durumun belirtilmesinde fayda görülmüştür.
Düzenlemenin gerekçesi ise şu şekildedir; “Maddeyle, arsa karşılığı inşaat işlerinde, arsa sahibi tarafından müteahhide yapılan teslim, arsanın tamamı yerine, müteahhide kalacak konut veya iş yerlerine isabet eden arsa payı itibarıyla gerçekleştiğinden, müteahhit tarafından yapılan işlemin de arsa payına karşılık, konut veya işyeri teslimi olduğunu öngören yeni bir uygulamaya geçilmektedir.”
Bu gerekçe tetkik edildiğinde önemli başka bir sorunun da çözüme kavuştuğu görülmektedir. Bahse konu sorun, kat karşılığı inşaat işlerinde, arsa sahiplerine kesilecek faturaya ilişkin emsal bedelin tespitinde arsa payının dikkate alınıp alınmayacağına ilişkindir. 08/08/2011 tarih ve KDVK-60/2011-1 sayılı KDV Sirkülerinde arsa payının emsal bedelin hesaplanmasında dikkate alınacağı belirtilmiştir. Ancak bu düzenlemeyle birlikte artık arsa payı hariç hesaplama yapılacaktır. Bize göre gerekçede yer alan bu husus, kanuni düzenleme kadar önem arz etmektedir.
KDV Genel Uygulama Tebliği I.B.8.1 Arsa Sahibi Tarafından Müteahhide Arsa Teslimi bölümünde “Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımının mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürülmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi katma değer vergisine tabidir.” hükmü yer almaktadır. KDV Genel Uygulama Tebliğinin devamında: “Ancak arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını daire veya işyeri karşılığında müteahhide tesliminde vergi uygulanmayacaktır.” denilmektedir.
Bu tebliği hükmüne göre gayrimenkul ticareti yapanlar ile kurumların aktiflerinde kayıtlı gayrimenkulleri müteahhide teslim etmeleri halinde KDV uygulanacak, KDV mükellefiyeti olmayan ve Gelir Vergisi Kanunu’nun 37.maddesinde yazıldığı üzere devamlılık unsuru taşımadan müteahhide bağımsız birim karşılığında yapılan arsa teslimlerine KDV uygulanmayacaktır.
MATRAH
7104 sayılı kanunla arsa karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibine bırakılan konut veya işyerleri için hangi tutarın esas alınacağına ilişkin düzenleme yapılmıştır.. 7104 sayılı Kanunla KDVK’nun 27’nci maddesi 6’ncı fıkra ile eklenen hüküm şu şekildedir; “Arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin, Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarı esas alınır.”
Bu düzenlemeyle iki husus aydınlığa kavuşmuştur. Bunlardan ilki arsa sahibine bırakılan konut veya işyerleri için bedelin emsal bedel olduğudur. Daha önce tebliğ bazında açıklanan bu durum hakkında kanuni düzenleme yapılması yerindelik göstermektedir. İkincisi ise emsal bedelin tespitinde, Vergi Usul Kanununun 267’nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarın esas alınacağı hususudur. Ancak yine de bir nokta işaret edilmelidir ki, hasılat paylaşımı inşaat işlerinde emsal bedel uygulaması söz konusu olmayıp, arsa sahibine satışı yapılan bağımsız bölümlerin satış bedelinin üzerinde anlaşılan kısmı verilmektedir.
Arsa payı Kat Karşılığı İnşaat işinin bir örnekle açıklanması
Müteahhit tarafından kat karşılığı arsa üzerine bağımsız birimler halinde satmak üzere 16 daire 10 işyerinden oluşan bir apartman inşa etmektedir. Konut olarak kullanılacak olan her bir dairenin net alanı 100 m2,her bir işyerinin net alanı ise,40 m2 dir. Binanın toplam net alanı ise 2.000 m2 dir. Müteahhit arsa sahibine 8 daire ve 5 işyeri verecektir.
Müteahhit, inşaatın bitim tarihine kadar bu inşaatla ilgili 1.000.000 liralık vergili alış ve gider nedeniyle 180.000 TL KDV yüklenmiştir. İnşaatın toplam maliyeti 2.000.000 TL olarak hesaplanmıştır.
Müteahhit hesabı aşağıdaki şekilde yapılacaktır.
| Binanın toplam net alanı | :2.000 m2 |
| İnşaat süresince yüklenilen KDV | :180.000 TL |
| 1 m2 ye düşen yüklenilen KDV | :180.000/2000=90 TL |
| 100 m2 lik daireye düşen yüklenilen KDV | :90*100=9.000 TL |
| 40 m2 lik işyerine düşen yüklenilen KDV | :40*90=3600 TL |
| İnşaatın m2 maliyeti | :2.000.000/2.000=1.000 TL |
| 100 m2 lik dairenin inşaat maliyeti | :100*1.000=100.000 TL |
| 40 m2 lik işyeri maliyeti | :40*1.000=40.000 TL |
Müteahhit Vergi Usul Kanunun 267/2.maddesi uyarınca maliyet bedeli esasına göre arsa sahibine konut ve işyerini teslim etmiş, arsa sahibine her daire için 105.000 TL ve her işyeri içinde 42.000 TL birim fiyatlar üzerinden fatura düzenlemiştir.
Emsal bedelin maliyet bedeli ile tespit edilmesi noktasında fiyat belirlenirken %10 oranı kullanılırsa hazine lehine bir yol izlenmiş olur ki bu da gelir idaresiyle karşı karşıya gelmemek için izlenebilecek bir usul halini almış olur.
KDV Kanunu’nun 17/4-r maddesinde, “kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisseleri ile gayrimenkullerinin satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimlerinin KDV’den istisna olduğu” ifade edilmektedir. Bu istisnadan yararlanabilmek için;
– Gayrimenkuller iki tam yıl süreyle aktifte bulundurulmalıdır.
– İşletmenin gayrimenkul ticareti ile uğraşmaması gerekir.
– Gayrimenkullerin satış suretiyle devir ve tesliminin yapılması şartı bulunmaktadır.
Ancak vergi idaresi kat karşılığı inşaat işlerinde bu istisnadan yararlanılamayacağı görüşündedir. Nitekim madde gerekçesinde; düzenlemenin kurumların mali yapılarını güçlendirme amacı taşıdığı, satış dışındaki bağış, hibe şeklindeki devir ve teslimlerin istisna kapsamı dışında olduğu belirtilmektedir.
Ayrıca Vergi İdaresi KDV Kanunu’nun 17/4-r maddesini Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-e maddesiyle paralel şekilde değerlendirmektedir. Kurumların aktiflerindeki gayrimenkul satışlarının vergiden istisna edilme amacı kurumlara taze kaynak girişi sağlayarak mali bünyelerini güçlendirmektir. Hâlbuki arsa karşılığı konut veya işyeri iktisabı trampa olduğundan ve mali bünyelerini güçlendirme amaçları olmadığından istisnadan yararlanılmamaktadır. Bu görüşten hareketle KDV istisnası da uygulanmayacaktır. Ancak yine de bu kapsamda işlem yapacak kurumların Vergi İdaresinden görüş almalarında fayda vardır.
ORAN
Bakanlar Kurulu’nun 2012/4116 sayılı Kararı ile konut teslimlerinde, 01.01.2013 tarihinden itibaren konutun cinsi, bulunduğu yer veya üzerine yapıldığı arsanın emlak vergisi birim metrekare değerine göre değişen oranlarda KDV uygulamasına geçilmiştir.
Buna göre net alanı 150 m2 ye kadar olan konutlardan; Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç) lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte üzerine yapıldığı arsanın Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen emlak vergisi arsa birim m2 vergi değeri;
-Yapı ruhsatı 2013 ila 2016 yılları arasında alınmış ise, üzerine yapıldığı arsanın birim metrekare vergi değeri;
a) 500 liradan azsa eskiden olduğu gibi % 1,
b) 500 – 999,99 lira arasındaysa % 8,
c) 1.000 lira ve üzerindeyse % 18 (geçici süreyle % 8),
Oranında KDV hesaplanması gerekiyor.
-Yapı ruhsatı Ocak 2017 ve sonrasında alınan projelerde, üzerine inşaat yapılan arsanın metrekare Emlak Vergisi vergi değeri;
a) 1.000 liradan düşükse % 1,
b) 1.000 – 2.000 lira (2.000 lira dahil) arasındaysa % 8,
c) 2.000 liranın üzerindeyse % 18 (08.09.2016-30.09.2017 tarihleri arasındaki teslimler için KDV oranı % 8dir. Bu tarih aralığında teslim edilecek olan Konutun, yapı ruhsatının ne zaman alındığı veya üzerine inşaat yapıldığı arsanın metrekare Emlak Vergisi değerinin bir önemi yoktur.) %8 Oranında KDV hesaplanacaktır.
Örnek: Büyükşehir Belediyesi olan Adana da bulunan, yapı ruhsatı bu ay içerisinde alınmış olan bir proje kapsamında lüks olarak inşa edilen 150 metrekareden küçük bir konutun, arsa birim metrekare vergi değeri bin liradan azsa % 1, bin liradan fazlaysa % 8 (eğer 2 bin liradan fazlaysa geçici süreyle % 8) oranında KDV hesaplanacaktır.
Bakanlar Kurulu Kararı ile getirilen yeni oranların uygulanma tarihi; yapı ruhsatı 1 Ocak 2013 tarihinden itibaren alınan konut inşaatı projeleri için geçerli olacaktır.
Katma Değer Vergisi Kanunu’na ekli (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler % 1 oranında KDV’ye tabidir. Bu listenin 11. sırasında net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimleri yer almaktadır. Ayrıca belediyeler, il özel idareleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve bunların % 51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapılmak üzere projelendirilmiş arsaların (sosyal tesisler için ayrılan bölümler dahil) net alanı 150 m2 altındaki konutlara isabet eden kısmı da % 1 oranında KDV’ye tabidir.
Buna göre örneğin, büyükşehir belediye sınırları dışında, net alanı 150 m2’den küçük bir konutun, inşaat türüne veya arsa birim metrekare değerine bakılmaksızın tesliminde % 1 oranında KDV hesaplanacaktır. Aynı şekilde büyükşehir belediyesinde olmakla birlikte lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılmamış olan 150 m2’den küçük konutlar da % 1 oranında KDV’ye tabi olacaktır.
Bütün bunların dışında, BKK ile yapılan düzenleme sadece 150 m2’den küçük konutlar için geçerli olduğundan, eskiden olduğu gibi, net alanı 150 m2’den büyük konutlar ile metrekaresine bakılmaksızın tüm işyeri teslimlerinde KDV oranı % 18 olarak uygulanmaya devam edilecektir.
Bakanlar Kurulu’nun 2012/4116 sayılı Kararı ile getirilen yeni oranlar; yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden itibaren alınan konut projeleri için geçerli olacaktır. Aynı şekilde kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi bu tarihten itibaren yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerinde de yukarıdaki BKK’da belirtilen oranlar uygulanacaktır.
SONUÇ
Kat karşılığı inşaat uygulaması son derece yaygındır. Kat karşılığı inşaat işleri nedeniyle pek çok vergisel işlem doğmaktadır ancak vergileme konusunda vergi idaresi ile yargı organları arasında görüş farklılığı mevcuttur. Bu ayrılık; müteahhide kat karşılığı verilen arsanın tesliminde değil, bu arsa karşılığında müteahhit tarafından yapılan konut tesliminin KDV’ye tâbi olup olmadığı noktasında düğümlenmektedir. Bu farklılık uyuşmazlıklara neden olmakta ve birçok işlemin yargı organlarına intikal etmesi sonucunu doğurmaktadır.
Sorunun çözümü müteahhit tarafından yapılan teslimin niteliğinin tespiti noktasında yoğunlaşmaktadır. İdare bu ilişkiyi bir trampa olarak yorumlamakta ve müteahhidin yaptığı teslimin de KDV’ye tâbi olması gerektiğini iddia etmekte, yargı organları ise aynı ilişkiyi kendine özgü bir sözleşme olarak yorumlamakta ve müteahhit tarafından yapılan teslimin KDV’ye tâbi olmaması gerektiğine karar vermektedirler.
Kat karşılığı inşaat işlerinde net alan hesabının tespiti noktasında Danıştay verdiği kararla büyük bir sorunun çözümüne önemli ölçüde katkıda bulunmuştur. Bakanlar Kurulunun vergi değerine göre getirdiği KDV uygulaması açısından da bu net alan tespiti önem arz etmektedir.
malidenge denetim a.ş./ Emre Şatır / 12.2017
Güncelleme : 08.06.2018
KAYNAKÇA:
Nuri DEĞER, Açıklamalı ve Uygulamalı Katma Değer Vergisi Kanunu, Yaklaşım Yayıncılık, 2009
Abdullah Tolu ‘’Gerçek Kişilere Ait Arsaların Müteahhitlere Kat Karşılığı Değil de Hasılat Paylaşımı Yöntemine Göre Verilmesi Halinde KDV’’, Yaklaşım Ağustos 2011 Sayı:224
Ahmet OZANSOY, “Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde KDV”, Yaklaşım, Sayı: 195
Yasin Özyolcu ‘’Arsa Karşılığı İnşaat İşlerinde Katma Değer Vergisi Uygulamasında Yaşanan Sorunlar’’, Yaklaşım Mayıs 2014,Sayı 257
Coşkun ARAS, “Hasılat Paylaşımı Esasına Göre Yapılan İnşaat İşlerinde KDV”, Yaklaşım, Şubat 2011, Sayı: 218
Fatih GÜNDÜZ, ‘’Kat Karşılığı Arsa Tesliminde İhtilaf Yaratan Konular” Yaklaşım, Eylül 2013
Consensus YMM web sitesi
Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği